Рынок вторичного жилья Уфы по итогам 2 месяцев. Цена вторичного рынка снижается, 65.4 т.р/кв.м. Новостройки за тот же период подорожали. Количество объектов увеличилось, но к концу года немного сокращается. Кроме как в недвижимость, вкладывать некуда!

Вторичный рынок Уфы к середине декабря 2014 года. Для этого выпуска мы использовали базу конца октября-ноября 2014 года – более 4000 вариантов

С учетом всех типов жилья цена составила 65.4 тыс. руб за кв.м. в среднем по вторичному рынку. По итогам двух месяцев цена снизилась на 3,3%. На начало 2014 года цена вторичного рынка составляла 61.4 тыс рубкв.м. Итого рост за 2014 год составил 6,5%. Новостройки выросли за 2014 год на 5,5%, и за последний месяц – не те же 3,3%, что снизился вторичный рынок. Вероятно, что к концу 2014 – в начале 2015 года темп роста сегментов по итогам года сравняется около цифры 6%, а средняя цена кв.м будет приближаться к уровню 60-63, в сегменте новостроек — вверх, во вторичном- вниз. При этом самый ликвидный слой квартир все равно еще находится в среднем ценнике не менее 70 тыс рубкв.м. Северная часть города и более отдаленные районы – ниже средней рынка, центральные — выше средней по рынку.

Причины повышения цен на новостройки – затратная часть застройщиков, рост себестоимости. На фоне текущей ситуации покупка новостройки некоторым покупателям кажется более рисковой, и они переключаются на вторичный рынок, цена которого пока дороже, но успешно «торгуется» вниз при демонстрации платежеспособности. Поэтому вероятность еще большего сближения цен сегментов высока.

Средняя цена типов квартир:

1-комнатных – 68 тыс. руб./кв.м., минус 4,5%, ранее сегмент именно однокомнатных квартир был перегрет по цене

2-комнатных – 64.1 тыс. руб./кв.м., минус 3%

3-комнатных – 62.6 тыс. руб./кв.м., без изменений

Многокомнатных – 60.1 тыс. руб./кв.м., минус 1.6%.
Средняя стоимость элитного жилья — около 80.3 тыс.рубкв.м также снизилась на 2.7%, с начала года +3. Элитный сегмент быстрее реагирует ценой в периоды изменения финансовых рынков. В целях настоящего исследования в сегмент элитного жилья включены дома повышенной комфортности г. Уфы, около 160 домов.

Ликвидность сегмента достигается, как правило, за счет квартир 3-комнатных площадью 80-150 кв.м. Но в периоды кризиса и их ликвидность резко снижается на фоне общего рынка. Часть объектов в том числе была снята с продажи только из-за того, что собственники не уверены, куда в дальнейшем выгодно и безопасно можно вложить средства.
Общее количество предложений в составило 3976 уникальных варианта, а это больше,чем в предыдущие периоды, в т.ч. элитных 187 квартир. Объем предложения вырос на фоне снижения цены, что говорит о кризисе покупательной способности (ранее мы прогнозировали приближающееся снижение активности покупателей). С ценой представлено чуть менее 40%. Это значит, что продавец не уверен в своей цене или рыночных ожиданиях.

Большинство объектов находится в диапазоне цен – от 55 до 90 тыс рубкв.м. Самые ликвидные 1-2-комнатные в хороших районах стоят до 90 тыс руб за кв.м. Это уже высокая цена и для ипотечной сделки на фоне растущих ставок.
Разброс цен на квартиру как объект продажи – от 1300 т.р. (ветхие дома) до 35 млн. руб. – эта квартира на Проспекте Октября находится в экспозиции уже более года.
Выставлено на продажу в активную рекламу и СМИ по выборке (соотношение типов):

1-комнатных – 1238 вариант

2-комнатных — 1509 шт

3-комнатных — 1230 шт. Многокомнатных – 203 шт.

 

 

Показатель	Центр	Проспект	З.Роща	Сипайлово	Черниковка	Дема	Затон	Инорс	Шакша	ИТОГО
Количество квартир	703	782	603	367	819	193	127	345	113	4071
Показатель	Центр	З.Роща	Проспект	Сипайлово	Черниковка	Дема	Затон	Инорс	Шакша	ИТОГО
Средняя цена т.р.кв.м	71.8	70.8	71.4	67.6	59.7	60	57.34	60.3	47.3	65.4
1-комнатных	179	219	156	102	254	85	39	123	39	1238
т.р.кв.м	73.5	72.4	77.6	73.1	63.5	61.8	59.6	64.2	49.7	68
2-комнатных	212	312	229	132	346	56	50	95	35	1509
т.р.кв.м	73.7	70	72.8	68.7	57.8	62.9	56.5	60.4	47.8	64.1
3-комнатных	257	207	192	120	193	49	34	112	33	1230
т.р.кв.м	73.7	69.4	65.5	57.8	56.9	51.4	53.9	53.3	43.5	62.6
Многокомнатных	55	44	26	13	26	8	4	15	42	203
т.р.кв.м	86.1	72.5	66.5	67.2	62.1	50.1	52.8	48.5	6	60.1

 

Доли продажи жилья в общем жилом фонде по районам Уфы
Мы хотим на цифрах показать читателям, что в нашем городе в продажу выставляется не столь значительная часть жилья, как кажется на первый взгляд, и именно поэтому не всегда просто найти желаемую квартиру при кажущемся обилии. Доля продаж также зависит от района и его особенностей — а это уже почти уникальная черта нашего города и его неоднородной застройки и географической формы. Но в целом по городу в продаже – менее 1 % всего жилого фонда. В целом из месяца в месяц эти доли практически не меняются. Зеленя Роща всегда была одним из самых мобильных районов, Инорс и Затон – активно застраиваются, а Центр – инвестиционно привлекателен. В общее количество жилых домов в Уфе также внесены корректировки:

 

 

Показатель	Центр	Проспект	З.Роща	Сипайлово	Черниковка	Дема	Инорс	Шакша	Затон	Прочее	Итого
Кол-во многоквартирных домов (от 2 этажей)	710	1170	670	467	1497	280	215	115	80	100	5304
Примерное кол-во квартир	56800	93600	53600	37360	119760	22400	17200	9200	6400	8000	424320
В продаже	703	782	603	367	819	193	345	113	127	19	4072
Доля, %	1.24	0.84	1.13	0.98	0.68	0.86	2.01	1.23	1.98	0.24	0.96

 

Показатель	Центр	З.Роща	Просп.	Сипайл.	Черн.	Затон	Инорс	Дема	Шакша	Прочее	ИТОГО
Количество квартир	703	782	603	367	819	127	345	193	113	19	4152
Показатель	Центр	З.Роща	Просп.	Сипайл.	Черн.	Затон	Инорс	Дема	Шакша	Прочее	ИТОГО
Средняя цена т.р.кв.м	71.8	70.8	71.4	67.6	59.7	57.34	60.3	60	47.3	52	65.4
Средняя площадь квартиры в экспозиции	60.8	53.7	49.6	54.8	54.8	53.2	46.5	47.5	52.3		51.3

 

Диапазоны цен кв.м. большинства квартир всех типов (1-5 комнатные во всех состояниях) по районам составляют:

Центр- от 60 до 97 тыс руб

Зеленая роща – от 55 до 98 тыс. руб

Проспект – от 56 до 96 тыс. руб

Сипайлово – от 50 до 86 тыс руб

Черниковка – от 48 до 75 тыс руб

Затон – от 48 до 72 тыс руб

Инорс — от 47 до 73 тыс руб

Дема – от 47 до 69 тыс руб.

Итоги к 15 декабря 2014года:
Кто-то прогнозирует сценарий 2008 года, кто-то – 1998, а кто-то – вообще 10-летнюю японскую стагнацию. На деле все совсем по –другому, и мы видим нереальный фьюжн всех трех предыдущих кризисов.

В настоящий момент можно предположить, что движение цены вниз продолжится, и в зависимости от общеэкономический ситуации будет сохранить такой уровень несколько месяцев. Темп снижения будет зависеть от новых новостей экономики.

Уровень поддержки снизу на данный момент (с учетом именно последних новостей о ставке рефинансирования и повышения стоимости ипотеки) – 60-62 тыс рубкв.м., что означает снижение от докризисного уровня на 15%.

Веским отличием текущего рынка от ситуации 2008 года является то, что на фоне валютных ситуаций снижение цены рынка недвижимости сопровождается снижение покупательной способности рубля в целом, что по тенденции компенсирует одно другое. Поэтому смысла ждать значительного снижения или дна рынка нет – накопления обесцениваются. Именно это может спасти покупателей и продавцов от ценовых разорчарований. Не ждать, если есть реальная необходимость проживания. И не ждать покрытия инфляции, если вы инвестор. Ждать можно только в одном случае — если денег на объект не хватает, а ипотеку взять совсем не получается. Тогда надо копить

Отдельная категория – так называемые «чистые продавцы». Уходящие в «кэш» граждане не знают, что делать дальше с деньгами, поэтому снимают объекты с продажи. Поэтому, как и прежде, кризисные явления на рынке сопровождаются именно цепочками сделок, сложными и находящимися на «финансовой» грани. А тут как никогда нужны специалисты по недвижимости.

Самое интересное наблюдения последних двух дней:

— вопрос «куда вложить деньги» задается нам с периодичностью освобождения телефонной линии. Значит, не все так плохо в кошельках граждан. Но возникает вопрос, вкладывая последнее все во что-то, на что хватит денег, лишь бы на что-то хватило (машины, квартиры, техника), останется ли средств на ежедневные нужды?

— поскольку при продолжении таких тенденций на фоне муссирования страхов и будущих ужасов, сокращения доходов могут и последовать, рано или поздно граждане столкнуться с вопросом «а где взять денег» на фоне общей низкой ликвидности рынка. Тогда можно ожидать повышения предложений того, что не очень нужно – домов, дач, избыточных активов в коммерческой недвижимости. Для тех, кто хотел купить дешевле, но ранее не мог, или объекта с «перламутровыми пуговицами» не находилось, это, как ни странно, будет шансом. Но не в сегменте ликвидных объектов, а в части специфических или редких вариантов.

— «ипотечная паника» — брать или не брать, а успеем ли… Ипотека здорово затормозит рынок. Правда, пока не будут известны итоговые ставки, причем в соотношении с депозитами, окончательные выводы будет сделать сложно. А вдруг ставки по депозитам станут высокими, намного выше ипотечных?