
Аналитика цен вторичного рынка недвижимости Уфы на 15 декабря.…
Рынок вторичного жилья Уфы по итогам 2 месяцев. Цена вторичного рынка снижается, 65.4 т.р/кв.м. Новостройки за тот же период подорожали. Количество объектов увеличилось, но к концу года немного сокращается. Кроме как в недвижимость, вкладывать некуда!
Вторичный рынок Уфы к середине декабря 2014 года. Для этого выпуска мы использовали базу конца октября-ноября 2014 года – более 4000 вариантов
С учетом всех типов жилья цена составила 65.4 тыс. руб за кв.м. в среднем по вторичному рынку. По итогам двух месяцев цена снизилась на 3,3%. На начало 2014 года цена вторичного рынка составляла 61.4 тыс рубкв.м. Итого рост за 2014 год составил 6,5%. Новостройки выросли за 2014 год на 5,5%, и за последний месяц – не те же 3,3%, что снизился вторичный рынок. Вероятно, что к концу 2014 – в начале 2015 года темп роста сегментов по итогам года сравняется около цифры 6%, а средняя цена кв.м будет приближаться к уровню 60-63, в сегменте новостроек — вверх, во вторичном- вниз. При этом самый ликвидный слой квартир все равно еще находится в среднем ценнике не менее 70 тыс рубкв.м. Северная часть города и более отдаленные районы – ниже средней рынка, центральные — выше средней по рынку.
Причины повышения цен на новостройки – затратная часть застройщиков, рост себестоимости. На фоне текущей ситуации покупка новостройки некоторым покупателям кажется более рисковой, и они переключаются на вторичный рынок, цена которого пока дороже, но успешно «торгуется» вниз при демонстрации платежеспособности. Поэтому вероятность еще большего сближения цен сегментов высока.
Средняя цена типов квартир:
1-комнатных – 68 тыс. руб./кв.м., минус 4,5%, ранее сегмент именно однокомнатных квартир был перегрет по цене
2-комнатных – 64.1 тыс. руб./кв.м., минус 3%
3-комнатных – 62.6 тыс. руб./кв.м., без изменений
Многокомнатных – 60.1 тыс. руб./кв.м., минус 1.6%.
Средняя стоимость элитного жилья — около 80.3 тыс.рубкв.м также снизилась на 2.7%, с начала года +3. Элитный сегмент быстрее реагирует ценой в периоды изменения финансовых рынков. В целях настоящего исследования в сегмент элитного жилья включены дома повышенной комфортности г. Уфы, около 160 домов.
Ликвидность сегмента достигается, как правило, за счет квартир 3-комнатных площадью 80-150 кв.м. Но в периоды кризиса и их ликвидность резко снижается на фоне общего рынка. Часть объектов в том числе была снята с продажи только из-за того, что собственники не уверены, куда в дальнейшем выгодно и безопасно можно вложить средства.
Общее количество предложений в составило 3976 уникальных варианта, а это больше,чем в предыдущие периоды, в т.ч. элитных 187 квартир. Объем предложения вырос на фоне снижения цены, что говорит о кризисе покупательной способности (ранее мы прогнозировали приближающееся снижение активности покупателей). С ценой представлено чуть менее 40%. Это значит, что продавец не уверен в своей цене или рыночных ожиданиях.
Большинство объектов находится в диапазоне цен – от 55 до 90 тыс рубкв.м. Самые ликвидные 1-2-комнатные в хороших районах стоят до 90 тыс руб за кв.м. Это уже высокая цена и для ипотечной сделки на фоне растущих ставок.
Разброс цен на квартиру как объект продажи – от 1300 т.р. (ветхие дома) до 35 млн. руб. – эта квартира на Проспекте Октября находится в экспозиции уже более года.
Выставлено на продажу в активную рекламу и СМИ по выборке (соотношение типов):
1-комнатных – 1238 вариант
2-комнатных — 1509 шт
3-комнатных — 1230 шт. Многокомнатных – 203 шт.
Показатель | Центр | Проспект | З.Роща | Сипайлово | Черниковка | Дема | Затон | Инорс | Шакша | ИТОГО |
Количество квартир | 703 | 782 | 603 | 367 | 819 | 193 | 127 | 345 | 113 | 4071 |
Показатель | Центр | З.Роща | Проспект | Сипайлово | Черниковка | Дема | Затон | Инорс | Шакша | ИТОГО |
Средняя цена т.р.кв.м | 71.8 | 70.8 | 71.4 | 67.6 | 59.7 | 60 | 57.34 | 60.3 | 47.3 | 65.4 |
1-комнатных | 179 | 219 | 156 | 102 | 254 | 85 | 39 | 123 | 39 | 1238 |
т.р.кв.м | 73.5 | 72.4 | 77.6 | 73.1 | 63.5 | 61.8 | 59.6 | 64.2 | 49.7 | 68 |
2-комнатных | 212 | 312 | 229 | 132 | 346 | 56 | 50 | 95 | 35 | 1509 |
т.р.кв.м | 73.7 | 70 | 72.8 | 68.7 | 57.8 | 62.9 | 56.5 | 60.4 | 47.8 | 64.1 |
3-комнатных | 257 | 207 | 192 | 120 | 193 | 49 | 34 | 112 | 33 | 1230 |
т.р.кв.м | 73.7 | 69.4 | 65.5 | 57.8 | 56.9 | 51.4 | 53.9 | 53.3 | 43.5 | 62.6 |
Многокомнатных | 55 | 44 | 26 | 13 | 26 | 8 | 4 | 15 | 42 | 203 |
т.р.кв.м | 86.1 | 72.5 | 66.5 | 67.2 | 62.1 | 50.1 | 52.8 | 48.5 | 6 | 60.1 |
Доли продажи жилья в общем жилом фонде по районам Уфы
Мы хотим на цифрах показать читателям, что в нашем городе в продажу выставляется не столь значительная часть жилья, как кажется на первый взгляд, и именно поэтому не всегда просто найти желаемую квартиру при кажущемся обилии. Доля продаж также зависит от района и его особенностей — а это уже почти уникальная черта нашего города и его неоднородной застройки и географической формы. Но в целом по городу в продаже – менее 1 % всего жилого фонда. В целом из месяца в месяц эти доли практически не меняются. Зеленя Роща всегда была одним из самых мобильных районов, Инорс и Затон – активно застраиваются, а Центр – инвестиционно привлекателен. В общее количество жилых домов в Уфе также внесены корректировки:
Показатель | Центр | Проспект | З.Роща | Сипайлово | Черниковка | Дема | Инорс | Шакша | Затон | Прочее | Итого |
Кол-во многоквартирных домов (от 2 этажей) | 710 | 1170 | 670 | 467 | 1497 | 280 | 215 | 115 | 80 | 100 | 5304 |
Примерное кол-во квартир | 56800 | 93600 | 53600 | 37360 | 119760 | 22400 | 17200 | 9200 | 6400 | 8000 | 424320 |
В продаже | 703 | 782 | 603 | 367 | 819 | 193 | 345 | 113 | 127 | 19 | 4072 |
Доля, % | 1.24 | 0.84 | 1.13 | 0.98 | 0.68 | 0.86 | 2.01 | 1.23 | 1.98 | 0.24 | 0.96 |
Показатель | Центр | З.Роща | Просп. | Сипайл. | Черн. | Затон | Инорс | Дема | Шакша | Прочее | ИТОГО |
Количество квартир | 703 | 782 | 603 | 367 | 819 | 127 | 345 | 193 | 113 | 19 | 4152 |
Показатель | Центр | З.Роща | Просп. | Сипайл. | Черн. | Затон | Инорс | Дема | Шакша | Прочее | ИТОГО |
Средняя цена т.р.кв.м | 71.8 | 70.8 | 71.4 | 67.6 | 59.7 | 57.34 | 60.3 | 60 | 47.3 | 52 | 65.4 |
Средняя площадь квартиры в экспозиции | 60.8 | 53.7 | 49.6 | 54.8 | 54.8 | 53.2 | 46.5 | 47.5 | 52.3 | 51.3 |
Диапазоны цен кв.м. большинства квартир всех типов (1-5 комнатные во всех состояниях) по районам составляют:
Центр- от 60 до 97 тыс руб
Зеленая роща – от 55 до 98 тыс. руб
Проспект – от 56 до 96 тыс. руб
Сипайлово – от 50 до 86 тыс руб
Черниковка – от 48 до 75 тыс руб
Затон – от 48 до 72 тыс руб
Инорс — от 47 до 73 тыс руб
Дема – от 47 до 69 тыс руб.
Итоги к 15 декабря 2014года:
Кто-то прогнозирует сценарий 2008 года, кто-то – 1998, а кто-то – вообще 10-летнюю японскую стагнацию. На деле все совсем по –другому, и мы видим нереальный фьюжн всех трех предыдущих кризисов.
В настоящий момент можно предположить, что движение цены вниз продолжится, и в зависимости от общеэкономический ситуации будет сохранить такой уровень несколько месяцев. Темп снижения будет зависеть от новых новостей экономики.
Уровень поддержки снизу на данный момент (с учетом именно последних новостей о ставке рефинансирования и повышения стоимости ипотеки) – 60-62 тыс рубкв.м., что означает снижение от докризисного уровня на 15%.
Веским отличием текущего рынка от ситуации 2008 года является то, что на фоне валютных ситуаций снижение цены рынка недвижимости сопровождается снижение покупательной способности рубля в целом, что по тенденции компенсирует одно другое. Поэтому смысла ждать значительного снижения или дна рынка нет – накопления обесцениваются. Именно это может спасти покупателей и продавцов от ценовых разорчарований. Не ждать, если есть реальная необходимость проживания. И не ждать покрытия инфляции, если вы инвестор. Ждать можно только в одном случае — если денег на объект не хватает, а ипотеку взять совсем не получается. Тогда надо копить
Отдельная категория – так называемые «чистые продавцы». Уходящие в «кэш» граждане не знают, что делать дальше с деньгами, поэтому снимают объекты с продажи. Поэтому, как и прежде, кризисные явления на рынке сопровождаются именно цепочками сделок, сложными и находящимися на «финансовой» грани. А тут как никогда нужны специалисты по недвижимости.
Самое интересное наблюдения последних двух дней:
— вопрос «куда вложить деньги» задается нам с периодичностью освобождения телефонной линии. Значит, не все так плохо в кошельках граждан. Но возникает вопрос, вкладывая последнее все во что-то, на что хватит денег, лишь бы на что-то хватило (машины, квартиры, техника), останется ли средств на ежедневные нужды?
— поскольку при продолжении таких тенденций на фоне муссирования страхов и будущих ужасов, сокращения доходов могут и последовать, рано или поздно граждане столкнуться с вопросом «а где взять денег» на фоне общей низкой ликвидности рынка. Тогда можно ожидать повышения предложений того, что не очень нужно – домов, дач, избыточных активов в коммерческой недвижимости. Для тех, кто хотел купить дешевле, но ранее не мог, или объекта с «перламутровыми пуговицами» не находилось, это, как ни странно, будет шансом. Но не в сегменте ликвидных объектов, а в части специфических или редких вариантов.
— «ипотечная паника» — брать или не брать, а успеем ли… Ипотека здорово затормозит рынок. Правда, пока не будут известны итоговые ставки, причем в соотношении с депозитами, окончательные выводы будет сделать сложно. А вдруг ставки по депозитам станут высокими, намного выше ипотечных?