Недвижимость за рубежом: бремя инвестора. Часть вторая

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, о содержании зарубежной недвижимости специально для www.irn.ru

Приобретая жилую недвижимость, вместе с правом собственности на объект покупатель получает и обязанность регулярно покрывать определенные налоги. Есть и другие постоянные выплаты, которые необходимо осуществлять собственнику российского и зарубежного жилья. Да и в целом стоит разобраться, что входит в понятие «содержание объекта».

Недвижимость и налоги идут рука об руку еще со времен существования Римской империи. Но если налоги на покупку или продажу объекта, о которых шла речь в статье «Недвижимость за рубежом: налоговое бремя инвестора. Часть первая», являются единовременными выплатами, то налоги на недвижимость – это ежегодная обязанность каждого собственника жилого объекта.

Новые приключения налогоплательщиков в России
С января 2015 года налогообложение в России регулируется 32-й главой Налогового кодекса «Налог на имущество физических лиц», о которой я уже писал в первой части статьи. Теперь налог на недвижимость россиян взимается с кадастровой стоимости объекта, максимально приближенной к рыночной, а не с инвентаризационной, как это было прежде. Учитывая, что налоговая база в отношении квартиры определяется как ее «кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 квадратных метров общей площади этой квартиры», собственники недорогого жилья в Москве от нового законодательства серьезно не пострадали, а вот владельцам дорогих квартир в российской столице повезло меньше: в соответствии с метражом растет и стоимость жилья, а значит, и налоговые сборы. Минимальная налоговая ставка для московских «однушек» и «двушек» площадью не более 55 кв. м (кадастровой стоимостью до 10 млн руб.) составляет 0,1% и в рублевом эквиваленте может достигать от 2500 до 9500 рублей в год. Ставка для трехкомнатных квартир (от 10 до 20 млн руб. по кадастру) повышается до 0,15% и может варьироваться от 8400 до 24 300 рублей. Жилье площадью свыше 90 кв. м (20-50 млн руб.) облагается налогом по ставке 0,2%, а значит, собственникам придется ежегодно выплачивать в государственную казну от 20 900 до 54 000 рублей. Максимальная ставка, которая равна 2%, касается тех, чья недвижимость оценивается минимум в 300 млн рублей: их налог составит не менее 6 млн рублей.

Всеобщая декларация
Российские граждане, ставшие собственниками зарубежного жилья, вынуждены платить налоги и за границей. В некоторых странах, особенно популярных у россиян, основным налогом является муниципальный налог, который необходимо покрывать минимум раз в год. Однако, например, в Великобритании не существует ежегодного налога на недвижимость, зато нужно покрывать так называемый Council Tax, представляющий собой налог, размер которого зависит от конкретного британского муниципалитета и стоимости жилья – 8 ценовых групп от А до Н, где А – самые дешевые и Н – самые дорогие жилые объекты. К примеру, для собственника квартиры в Бристоле, цена которой составляет 70 000 фунтов, ежегодный сбор составит 1628 фунтов стерлингов, а собственникам жилого объекта в Манчестере с такой же стоимостью в год необходимо будет выплачивать 1379 фунтов.

Для собственников жилой недвижимости в Германии ежегодный налог рассчитывается путем умножения ставки 0,35% от оценочной стоимости объекта на коэффициент, который колеблется в зависимости от расположения населенного пункта. В Бремене ежегодный налог на квартиру стоимостью 55 000 евро приблизительно составит 1116 евро, а собственнику жилья стоимостью 60 000 евро в Гамбурге в год необходимо будет выплачивать 1218 евро.

Покупателям жилья в Испании следует иметь в виду, что в рамках одного налога на недвижимость им придется заплатить сразу два: муниципальный, или IBI (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles), и общегосударственный. Ставка первого регулируется мэрией и варьируется от 0,4% до 1,1% от кадастровой стоимости недвижимости, ставка второго – от 1,1% до 2% от той же кадастровой стоимости. Таким образом ежегодный сбор на квартиру стоимостью 55 000 евро в Барселоне, где налоговая ставка составляет 0,75%, может достигать 413 евро. Кроме того, для инвесторов-нерезидентов, владеющих жильем в Испании, фиксированная ставка налога на прирост капитала составляет 25% от валового дохода, который они получат при сдаче объектов в аренду.

Для собственников домов и квартир в Португалии ставка муниципального налога на недвижимость под названием Imposto Municipal sobre Imoveis, или просто IMI, варьируется от 0,3% до 0,5% от стоимости жилья. Исключения составляют жилые объекты в португальских деревнях, где налоговая ставка будет равна 0,8%. Например, в Порто, где ежегодная налоговая ставка составляет 0,36%, собственнику квартиры стоимостью 60 000 евро необходимо будет выплачивать в госбюджет примерно 216 евро, а владельцам квартиры стоимостью 70 000 евро в городе Эспиньо, где ставка равна 0,5%, – 350 евро.

Налоговая ставка в Болгарии, которая раз в год пересматривается и определяется муниципалитетом, составляет от 0,01% до 0,45% от стоимости объекта. Налог на однокомнатную квартиру в центре Софии в год может колебаться от 80 до 100 евро, а в для квартиры на курорте Солнечный Берег годовой налог будет достигать 72 евро.

В Турции налог на недвижимость достигает 0,1%, но помимо него собственник местного жилья обязан выплачивать специальный муниципальный сбор в размере 10% от годового налога, направленный за защиту культурных ценностей. Ежегодный налог на двухкомнатную квартиру в Аланье составляет около 100 евро. В Анкаре годовой налог за квартиру стоимостью 60 000 евро – примерно 60 евро.

Коммунальный расчет: экономия против бизнеса
Помимо ежегодных налоговых сборов собственник недвижимости в каждой стране сталкивается с таким понятием, как «содержание недвижимости», основной частью которого становятся коммунальные платежи. Нередко оплату счетов берут на себя арендаторы жилья, но если квартира простаивает, расходы на коммунальные услуги, такие как отопление, газ, электроэнергия, водоснабжение и вывоз мусора, ложатся на плечи самого инвестора.

Дороже всего содержание недвижимости обходится в Западной Европе, а дешевле всего – в южных и восточно-европейских странах. Ежемесячная плата за коммунальные услуги для двоих человек в двухкомнатной квартире площадью 65-85 кв. м в Лондоне обойдется от 150 до 170 фунтов (от 200 до 230 евро), в Берлине – от 160 до 180 евро, в Лиссабоне – от 85 до 90 евро, в Мадриде – от 140 до 180 евро, в Софии – от 70 до 100 евро, в Стамбуле – от 89 до 97 евро.

Для однокомнатной квартиры в разных странах коммунальные счета, безусловно, будут отличаться. В Лондоне при ежегодном расходе электричества до 3000 киловатт-час и расходе газа до 13 500 кубометров газа ежемесячная сумма будет достигать 76 фунтов. К этой сумме прибавляется счет за воду – примерно 34 фунта. Средняя цена за центральное отопление варьируется в зависимости от типа (автономное газовое или батарейное), хотя для тех, кто использует электрические обогреватели, счет может вырасти вдвое.

В Берлине ежемесячный платеж за электричество при расходе до 2500 киловатт-час в среднем составляет 90 евро, газ – 66 евро, вода – от 30 до 45 евро.

В Мадриде электричество при средней стоимости в 0,14 евро за киловатт-час и ежегодном расходе до 3000 кВт в месяц составляет около 40 евро, газ – 45 евро, вода – 20 евро.

В Лиссабоне ежемесячная стоимость электричество достигает 47 евро, газа – 30 евро, воды – 25 евро.

В Софии ежемесячный коммунальный счет будет выглядеть следующим образом: электричество – примерно 20 евро, газ – 11 евро, вода – 0,79 евро за кубический метр в зависимости от потребления.

В Стамбуле в месяц нужно оплачивать примерно 29 евро за электричество, 30 евро за газ и 24 евро за воду.

Помимо общих коммунальных счетов инвесторам необходимо оплачивать услуги управляющей компании, которая занимается ведением объекта в отсутствие собственника. К сожалению, очень часто инвесторы предпочитают снизить собственные затраты за счет стоимости услуг управляющей компании, что может стоить им собственного капитала. Бывали случаи, когда сотрудники управляющей компании, предлагающей услуги по очень низким ценам, недобросовестно исполняли свои обязанности или вовсе оказывались мошенниками.

Максимальная экономия, к которой стремятся многие инвесторы, иногда может обернуться против них, а чрезмерная бережливость и расчетливость, к их удивлению, в некоторых случаях ведет не к сокращению расходов, а совсем наоборот. Евгений Д. из Великих Лук в поисках самого дешевого варианта наткнулся на жилой объект в испанском курортном городе Ла Корунья на берегу Атлантического океана. Желая сэкономить на счетах за электроэнергию, россиянин решил установить на крыше только что приобретенного дома солнечные аккумуляторы, даже не догадываясь, что его затея окажется полным провалом. Ла Корунья, как и почти весь испанский северо-западный регион, не может похвастаться обилием солнечных дней: их минимальное количество еле-еле доходит до 30, тогда как в южной части Испании оно достигает 150. По прошествии полутора лет Евгений так и не смог окупить потраченные несколько тысяч евро. Учитывая особенность этого испанского региона, окупить установку солнечных аккумуляторов возможно будет минимум за 4-7 лет. Кроме того, неликвидный испанский рынок не в состоянии принести доходность выше 4% годовых. Мечты россиянина относительно потенциальных арендаторов, от которых, как он предполагал, не будет отбоя, развеялись как дым. Низкий спрос и отсутствие крупных управляющих компаний превратили инвестирование в головную боль.

Россиянка Надежда Н. из Сыктывкара мечтала о собственном доме в одной из курортных зон Болгарии, который дважды в год можно было бы использовать для собственного отдыха, а в остальное время сдавать в аренду. Выбор на Болгарию пал по нескольким причинам: во-первых, хотелось быть поближе к России, где Надежда вела бизнес, а во-вторых, в пользу этого региона говорил умеренный морской климат и отсутствие языкового барьера. Россиянка приобрела небольшой домик, который полностью соответствовал ее представлениям об идеальном курортном объекте, если бы не одно но. Дом находился в двух километрах от ближайшего пляжа. Вопрос с купанием Надежда решила быстро: чтобы каждый раз не тратить полчаса на дорогу к морю, на прилегающей к дому территории россиянка оборудовала 15-метровый плавательный бассейн. Год спустя Надежда с ужасом изучала счета – обслуживание бассейна обошлось ей дороже содержания собственной недвижимости. Оплата расходов на профессиональный уход за бассейном и его регулярное наполнение водой стоили россиянке примерно 4000 евро. Естественно, аренда в столь неликвидном регионе оказалась не способна окупить такие астрономические суммы, и в результате от бассейна Надежде пришлось отказаться.

При покупке зарубежной жилой недвижимости необходимо помнить о том, что ее ежегодное содержание может обойтись недешево. Особенно это касается объектов, приобретаемых с инвестиционными целями: при невысокой доходности и больших расходах смысла такое вложение средств не имеет. Не случайно первыми в списке инвесторов остаются ликвидные жилые объекты Великобритании и Германии, приносящие доходность выше, нежели объекты других европейских стран.

Недвижимость за рубежом: налоговое бремя инвестора. Часть первая

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, рассказывает о налогообложении сделок купли-продажи специально для www.irn.ru

После приобретения жилья за рубежом многие россияне, поняв, что игра не стоила свеч, часто решают сразу же распрощаться со своей собственностью и желательно без ощутимых потерь. Чтобы избежать последних, потенциальному собственнику зарубежной недвижимости лучше заранее знать, какие налоги при сделке купли-продажи жилой недвижимости вынужден покрывать продавец, а какие – покупатель. Это поможет оградить себя от негативных последствий.

Бенджамин Франклин считал неизбежностью этого мира только две вещи: смерть и налоги. Налоги давно стали неотъемлемой частью финансовой жизни каждого человека, в том числе и инвестора в недвижимость. Для физического лица, которое может выступать как в роли покупателя, так и продавца, государство той или иной страны, независимо от статуса, накладывает определенное налоговое бремя. В случае продажи объекта собственнику, как правило, требуется заплатить налог на прирост капитала, который взимается с разницы между ценой покупки и ценой продажи. При покупке недвижимости среди необходимых налогов фигурируют налог на передачу прав собственности, гербовый сбор, а также налог на регистрацию имущества.

Если инвестор – покупатель
Приобретая недвижимость, каждый инвестор мечтает сэкономить и максимально сократить расходы на покупку. К сожалению, подобный подход хорош лишь при покупке жилья для собственного проживания. Инвестору, заинтересованному в получении дивидендов, прежде всего стоит обращать внимание не только на налоговые обязательства, но и на доходность, которую приносят объекты того или иного рынка недвижимости.

Бизнесмен Анатолий Л. из Норильска решил вложить средства в дом на одном из южных курортов для его последующей сдачи в аренду. Выбирая между Испанией, Турцией и Болгарией, инвестор решил прислушаться не к зову сердца, а к голосу разума, который подсказал, что отдавать предпочтение следует той стране, где налоговые проценты окажутся самыми низкими. В результате Анатолий приобрел квартиру в многоэтажке на первой береговой линии курорта Солнечный берег болгарского города Несебр. Получив ключи и разместив на множестве сайтов объявление об аренде, довольный покупкой россиянин отправился обратно в Норильск, предвкушая шквал заявок от потенциальных арендаторов. Но ни через месяц, ни через полгода никто из квартиросъемщиков, заинтересованных в том, чтобы арендовать квартиру Анатолия, так и не объявился. Отступать от намеченной цели инвестор не собирался и продолжал размещать объявления о сдаче в аренду своей болгарской недвижимости. Прошло восемь месяцев, арендатор все-таки нашелся, но в итоге Анатолию пришлось признать, что с покупкой он прогадал. Болгария уже давно занимает одну из первых строчек в топе самых неликвидных рынков недвижимости за счет невысокой доходности и такого же низкого спроса. Выбирая инвестиционный объект, россиянин заострил внимание только лишь на размере налоговых сборов, упустив из поля зрения остальные параметры, необходимые для поиска «идеального актива»: анализ рынка, факторы риска и показатели доходности.

Одними из стран с самыми минимальными единовременными налогами сегодня являются Великобритания, Болгария, Таиланд и Эстония. В Великобритании при покупке недвижимости стоимостью до 125 000 фунтов стерлингов ставка гербового сбора равна нулю. Если будущий объект оценивается менее чем в 250 000 фунтов – ставка составляет 2%, от 250 000 до 925 000 фунтов – 5%, от 925 000 до 1,5 млн фунтов – 10% и свыше 1,5 млн фунтов – 12%. В Болгарии регистрационный и гербовый сборы варьируются от 0,1% до 1,5%, налог на передачу прав собственности достигает 2%. В Таиланде гербовый сбор равен 0,5% от оценочной стоимости объекта, а регистрационный сбор – 1-2%. В Эстонии при покупке жилья налоговая ставка колеблется от 0,3% до 0,5%, а налог на регистрацию имущества составляет 0,25%. Но если стабильный рынок недвижимости Великобритании не вызывает сомнений в успешности вложения средств, то остальные три страны для инвестиций совершенно не подходят. Несмотря на относительно невысокие налоговые ставки, рынки недвижимости этих стран нельзя назвать ликвидными. Отсутствие устойчивого высокого спроса, низкая доходность и неустойчивая экономика делают инвестиции в местные объекты слишком рискованными.

Если инвестор – продавец
Во многих европейских странах налог на прирост капитала составляет минимум 15% от «прибыли», которой в случае продажи недвижимости является разница между ценой объекта на момент покупки и на момент продажи. Инвесторы, стремящиеся заработать на перепродаже объектов, часто не уделяют должного внимания налоговой стороне вопроса или вовсе забывают о том, что законодательная база каждого государства четко регулирует этот аспект. Незнание законов не только не освобождает от ответственности, но и часто приносит огромное разочарование, в том числе и финансовые потери.

Москвичка Анастасия С. в 2011 году приобрела в собственность двухкомнатную квартиру в престижном районе Риги, в тихом центре, с целью дальнейшей перепродажи. Для начала Анастасия пригласила дизайнера и полностью переделала квартиру, превратив 95-метровую «двушку» в нестандартную «трешку». Облик новой квартиры дополнила сделанная на заказ мебель и дорогостоящая бытовая техника. Результатом кропотливой работы команды специалистов по ремонту и дизайну интерьера Анастасия осталась довольна и спустя полтора года с момента покупки москвичка выставила ее на продажу, надеясь неплохо заработать на сделке с покупателем, ведь за это время цена квартиры выросла в два с половиной раза. Все шло как по маслу до тех пор, пока юрист, сопровождающий сделку Анастасии, не сообщил, что, учитывая довольно небольшой срок владения жильем, требуется заплатить государству налог, который в данном случае составит почти 20 000 евро. В Латвии продавец недвижимости вынужден платить налог на прирост капитала, которым является в том числе доход, полученный от продажи недвижимости.

В соответствии с поправками к Закону о подоходном налоге с населения, принятыми в 2010 году, налоговая ставка представляет собой 15% от разницы между первоначальной (или покупной) стоимостью объекта и его ценой на момент продажи. Налог взимается в случае, если недвижимость с момента регистрации на имя владельца в Земельной книге находилась в собственности менее 5 лет или владелец не был задекларирован по соответствующему адресу в течение хотя бы 12 месяцев.

Простая математика неприятно удивила москвичку: 15% от 120 000 евро, полученных при вычитании покупной цены в 80 000 евро из продажной цены в 200 000 евро, составили 18 000 евро чистого налога. Вариант обойти налог у Анастасии был всего один. С 1 января 2014 года в Законе появились новые поправки, которые освобождали продавца от налогов при условии, что в течение 12 месяцев после заключения сделки купли-продажи продавец вложит полученные деньги в объект, равноценный по стоимости проданной недвижимости. Но инвестировать в падающий латвийский рынок Анастасия не согласилась, решив отложить продажу своего объекта. Правда, шанс продать квартиру с выгодой в данной ситуации практически минимален. Во-первых, в этом году падение стоимости жилья в Риге составит минимум 10%. Во-вторых, конечный покупатель местной недвижимости неясен: уход россиян с латвийского рынка, отсутствие перспектив для роста зарплат и как результат миграция местного населения в более стабильные страны Европы делает местный рынок абсолютно непривлекательным с точки зрения инвестиций.

Для сравнения:
В России до недавнего времени за отправную точку для расчета налоговой базы брали инвентаризационную стоимость, которую определяет Бюро технической инвентаризации. Оценка производилась на основании нескольких параметров, в том числе себестоимости объекта и степени износа здания, а цена в рамках такой оценки могла оказаться в несколько раз ниже рыночной. В конце 2014 года Государственная дума в третьем чтении приняла законопроект об изменении системы налогообложения физических лиц и в 10 разделе Налогового кодекса РФ появилась глава 32 «Налог на имущество физических лиц», которая вступила в силу с 1 января 2015 года. Теперь налог на недвижимость россиян взимается с кадастровой стоимости объекта, максимально приближенной к рыночной. Ставка налога, которая составляет 0,1% для объектов стоимостью до 300 000 рублей, в некоторых случаях, согласно тексту закона, «может быть уменьшена до нуля или увеличена, но не более чем в три раза нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя)». Для объектов стоимостью от 300 000 до 500 000 рублей налоговая ставка составляет от 0,1% до 0,3% включительно, а для объектов стоимостью свыше 500 000 рублей – от 0,3% до 2%.

Пока россияне подсчитывают, сколько дополнительных тысяч рублей им придется заплатить в соответствии с новым законом, многие задумываются о том, чтобы стать владельцами зарубежных жилых объектов. С чем рискует столкнуться российский инвестор, который решил приобрести, а затем продать недвижимость вдали от родины?

При покупке жилья с инвестиционной целью равняться на российский рынок недвижимости и поступать согласно старой схеме «купил на котловане — подождал — перепродал — заработал» не стоит, так как в Европе данная схема не работает. Выбирать объект для вложения средств лучше не только там, где ниже налоговые выплаты, но и там, где выше прибыль и меньше рисков. Приобретая жилую недвижимость для собственного проживания, также стоит внимательно изучить «налоговый вопрос», иначе вместе с новым домом в одной из зарубежных стран россиянин рискует обрести и новые траты, ведь помимо налога на покупку жилья существуют в том числе и расходы на содержание собственности, которые придется покрывать ежегодно.

Подробнее об этом можно будет прочитать www.irn.ru в статье «Налоговое бремя инвестора. Часть вторая. Содержание зарубежной недвижимости».

Недвижимость за рубежом: к дауншифтингу стоит относиться с осторожностью

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, о «ветрах странствий» специально для www.irn.ru

Кто-то бросает работу и отправляется навстречу приключениям, решая за несколько лет объехать земной шар. Другие меняют образ жизни, превращаясь из офисного сотрудника во фрилансера, работающего прямо на пляже. Дауншифтинг, кругосветное путешествие, обет молчания в горном монастыре или забег на 42 километра в каждом из европейских мегаполисов – мечты у всех разные. Чтобы они становились явью, достаточно лишь иметь стабильный доход. О том, как сказка становится былью, лучше всего рассказывают истории инвесторов, однажды рискнувших изменить свою жизнь.

Идея дауншифтинга как идея жизни ради себя, захватившая россиян еще в начале двухтысячных, прежде всего связана со сменой обстановки, отказом от постоянного рабочего места и переездом в одну из стран вроде Индии или Таиланда, где климат, как известно, гораздо приятнее. Отъезды жителей крупных мегаполисов, естественно, сопровождались прежде всего поиском стабильного дохода, который позволял бы достойно жить, находясь в десятках тысяч километров от родного дома.

Хрущевка в обмен на бунгало
Стандартная схема, которая полюбилась россиянам, – сдача в аренду собственной квартиры и отъезд в одну из экзотических стран – работает и по сей день. Петербуржец Сергей Р., который считает себя настоящим дауншифтером со стажем, уже восемь лет живет в египетском Дахабе. В прошлом банковский сотрудник, Сергей сменил строгий дресс-код на футболку и шорты, овладел техникой виндсерфинга и теперь открыл свою школу для россиян, желающих познакомиться с этим видом спорта. Первые несколько лет жить на побережье Красного моря ему помогала его квартира – обыкновенная хрущевка. Благодаря завидному постоянству квартиросъемщика арендной платы вполне хватало, чтобы снимать вместе с другими дауншифтерами уютное бунгало, вкусно и разнообразно питаться, а также регулярно устраивать вечеринки в местном баре. Сейчас Сергей продолжает выступать в качестве арендодателя, добавляя рентный доход к основному заработку, который приносит ему школа виндсерфинга.

Но не всем так везет с арендаторами. Негативные последствия дистанционной сдачи квартиры в аренду ощутила семейная пара из Москвы. Дмитрий и Светлана С. пару лет вынашивали идею о настоящем кругосветном путешествии. Осуществить мечту мешала стабильная работа и страх перед неизвестностью: москвичам совершенно не хотелось оказаться без средств к существованию в каком-нибудь забытом богом месте. Но переломный момент все же наступил, и молодые люди оставили работу, сдали свою двухкомнатную квартиру и отправились навстречу приключениям. Путешествие россиян вокруг земного шара продолжалось чуть меньше года. За это время они успели объехать более 22 стран. Вернувшись в столицу, москвичи рассказали: иллюзии о том, что на ежемесячные отчисления арендатора в размере 45 тысяч рублей можно вести беззаботный образ жизни, рассеялись уже в первый месяц. Ситуацию усугубил и тот факт, что найденный арендатор неожиданно решил съехать. В результате путешественникам пришлось открыть специальный счет для пожертвований от друзей и близких, потому что денег иногда катастрофически не хватало даже на достойное место для ночлега с минимальными удобствами. Сейчас Светлана и Дмитрий снова вернулись к привычному образу жизни и рабочему графику. Правда, такая встряска, по их мнению, пошла молодым людям на пользу.

Ликвидно и полезно
Случается и так, что поездки на длительный срок становятся вынужденной мерой. Особенно если этого требует здоровье. Дизайнеру Павлу Г. врачи настоятельно рекомендовали сменить дождливый петербургский климат на теплый солнечный берег.

Оставив родной город, Павел отправился на тайский остров Самуи. Первые месяцы дизайнер питался редкими заказами, но постепенно жизнь на острове начала тяготить его. Интересуясь духовными практиками, Павел узнал о программе ретрита в буддистском монастыре – недели медитации и полного молчания в окружении леса и гор. Это время изменило жизнь Павла настолько, что, вернувшись в Петербург, он твердо решил переехать жить на Самуи, на этот раз насовсем. Перебрав все варианты, Павел выбрал путь инвестора. Скопленный в банке депозит, который он планировал потратить на покупку квартиры, дизайнер вложил в студенческие апартаменты Великобритании. Доходность в размере 8-11% годовых сегодня позволяет Павлу арендовать небольшой дом на берегу океана и не переживать из-за небольшого количества заказов, а жить и работать в свое удовольствие.

Здоровый дух, как известно, в здоровом теле, а высокая доходность – в правильных инвестициях. Москвичка Оксана П., вот уже несколько лет не представляет жизни без бега, не упуская возможности принять участие в самых крупных марафонах планеты. Бывший бренд-менеджер крупной компании, Оксана отказалась от повышения по службе, полностью отдавшись новой страсти. Участие в забегах, перелеты, спортивная форма и аксессуары требуют затрат. Но сдавать собственную квартиру на долгий срок не получалось, ведь свободное от марафонов время москвичке хотелось проводить дома. Решением стало вложение средств в один из номеров французского загородного отеля, который позволил ей не только практически покрывать расходы, связанные со спортивным хобби благодаря прибыли, но и получить возможность самостоятельно проживать в купленном номере до трех недель в году и в качестве приятного бонуса наслаждаться спа-процедурами, ездой верхом на ближайшем ипподроме и прогулками в лесу.

Главное – надежные тылы
Чтобы раз и навсегда изменить привычный жизненный уклад, требуется не только решительность и душевный порыв, но и финансовая база. Отдавать ли предпочтение сдаче в аренду собственного жилья или инвестициям в коммерческий сектор зарубежной недвижимости, каждый в зависимости от обстоятельств решает сам. Стандартная «двушка» в одном из российских мегаполисов вполне может позволить россиянину вести размеренный образ жизни на одном из теплых берегов. Если таких квартир несколько, одну из них вполне можно продать и вложить средства в коммерческий объект. При выборе подобного актива инвестор может быть уверен не только в размере получаемой прибыли, превышающей доходность от квартиры в Москве, Петербурге или другом крупном городе России, но и в ее стабильности, ведь забота о наполняемости и контроль за состоянием коммерческого объекта полностью ложатся на плечи управляющей компании.

Инвестиции в недвижимость за рубежом в 2014 г.: ошибки…

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

О стабильной прибыли в результате успешного вложения средств мечтают многие россияне, но на деле быть инвестором оказывается не так просто. На фоне постоянно меняющихся настроений на местном рынке, падения курса рубля и нестабильной обстановки в стране россиянин старается быстрее инвестировать в недвижимость, чтобы сохранить накопленные годами сбережения, зачастую выбирая зарубежные объекты и надеясь, что там, за границей, все непременно будет иначе, чем в собственном государстве. Однако, столкнувшись с этим новым миром, новоявленный инвестор окунается в него с головой и рискует, не думая о последствиях. Об основных ошибках новичков, вступивших на инвестиционный путь, и пойдет речь.

Ошибка: Поспешность и желание сэкономить, участвуя в аукционах
Решение: Неторопливый сбор информации и отказ от аукционов
Одним из важнейших аспектов инвестирования в недвижимость является правило «предупрежден — значит вооружен». Эмоциональные покупки, которые часто характерны для новичков в мире инвестиций, как правило, к добру не приводят. Точно так же, как и в случае с покупкой нового автомобиля, инвестору следует посвятить некоторое время сбору информации, особое внимание обращая на аналитику и статистические данные. Вовремя взвесив все за и против, потенциальный инвестор обезопасит себя от неверных шагов, рискующих привести к критическим последствиям.

Примерно то же самое касается и участия в разного рода аукционах. Многие уверены, что именно таким образом удастся приобрести прекрасные объекты по самым низким ценам. Геннадий В. из Санкт-Петербурга думал приблизительно так же. И, как ему казалось, не прогадал. После покупки невероятно дешевой квартиры на побережье в Италии его счастью не было предела. Правда, увы, долго радоваться не пришлось. Спустя некоторое время, когда инвестор пытался сдать объект в аренду, ему пришла повестка в итальянский суд. В ходе разбирательства оказалось, что контракты, заключенные инвестором, оказались подделкой, и Геннадию пришлось потратить целый год на то, чтобы разобраться в этой ситуации, с огромным ущербом для собственной нервной системы и кошелька. Участие в аукционах – риск, равносильный выходу на неизвестные рынки. Не зная броду, не стоит пытаться идти на поводу минимальных цен, которые на деле могут оказаться лишь слегка ниже рыночных.

Ошибка: Желание приобрести объект на курорте своей мечты
Решение: Оценка рисков и выбор стабильных ликвидных рынков
Романтические фантазии о собственной прибрежной недвижимости южных стран, в которых приходилось отдыхать, – самая популярная причина инвестирования средств в объекты Италии, Испании, Португалии или Греции. Ирина П. из Нижнего Новгорода не стала исключением. Привычка несколько лет подряд отправляться на отдых в испанский Льорет-де-Мар переросла во что-то большее, и Ирина решила, что на пенсии ее доходу поможет квартира, купленная именно там. Этот курорт, расположенный в 75 километрах от Барселоны, уже несколько лет является самым популярным среди россиян. Купив квартиру для посуточной сдачи в аренду, Ирина надеялась на стабильную, а главное, высокую доходность. Однако надежды ее не оправдались. Скромную прибавку к пенсии она все-таки получала, но происходило это не так часто, как хотелось бы. Кратковременная сдача в аренду по-настоящему «работает» лишь в крупных европейских городах, куда постоянно отправляются в командировку, таких как Лондон или Франкфурт. Кроме того, пассивное управление (подробнее о нем ниже) в таких крупных городах-мегаполисах работает как часы в отличие от южных курортов, где управляющие компании в отсутствие собственника с удовольствием сдадут объекты «налево».

Выходя на рынок недвижимости, казалось бы, уже такой знакомой страны, в первую очередь стоит оценить риски. Экономическое положение, безработица, инфляция, падение спроса – все это напрямую влияет на будущую доходность. Курортные рынки с точки зрения инвестиций сегодня самые ненадежные и неликвидные: доходность от аренды слишком мала, зато риск лишиться материальной базы слишком велик. В таком случае получится игра наоборот: вместо того чтобы, вкладывая деньги, сохранить их, инвестор рискует их потерять. Чтобы этого не произошло, нужно выбирать надежные рынки с устойчивой доходностью и четким государственным контролем, будь то Великобритания, Германия или Франция. Эти страны первые справились с мировым кризисом и последние несколько лет демонстрируют самые высокие инвестиционные показатели.

Ошибка: Попытка самостоятельного управления собственным активом
Решение: Пассивное управление
Еще одна основная ошибка начинающих инвесторов состоит в том, что они боятся пассивного управления или вовсе не знают о том, что это такое. Многие инвесторы, получившие в собственность свой первый объект, похожи на ребенка, который, отказываясь от помощи взрослых, твердит: я сам. Георгий О. из Чебоксар решил самолично разобраться с управлением, правда, о том, что существуют специальные управляющие компании, он даже не подозревал. Между тем управляющие компании позволяют инвестору спокойно заниматься бизнесом и не отвлекаться на частые отъезды за рубеж, дабы проверить, все ли в порядке, или срочно найти новых жильцов в случае отказа предыдущих. Именно такое дистанционное управление и называется пассивным. Несмотря на название, инвестор активно следит за судьбой своего объекта, но не отвлекаясь от основной работы или от заботы о членах семьи. Правда, пассивное управление по-настоящему работает в секторе коммерческой недвижимости, где крупные компании обеспечивают безопасность, компетентность и стабильный приток инвестиций.

Ошибка: Упор на жилую недвижимость
Решение: Смена курса в сторону коммерческих объектов
В портфеле профессионального инвестора доминируют именно коммерческие активы, будь то номера в отелях, студенческие общежития, склады самообслуживания, парковки или даже места на кладбищах. Доходность таких инвестиционных объектов значительно выше жилых: ежегодно коммерческая недвижимость может приносить примерно 10% в валюте. Помимо этого с коммерческими объектами лучше всего работает схема пассивного управления. Крупные специализированные управляющие компании в жилом секторе практически отсутствуют, тогда как в коммерческом их выбор велик.

В сегменте коммерческой недвижимости управляющие компании не только контролируют заполняемость объекта, но и несут полную ответственность за все расходы, связанные с обслуживанием и ремонтом здания. Управляющая компания, с которой заключил договор Артем Н. из Волгограда, оказалась проектом мошенников, «отмывающих» деньги, используя неопытных инвесторов. Однажды Артем получил письмо о том, что в его квартире потек кран и чтобы не потерять арендаторов, необходимо немедленно его отремонтировать. Далее к письму прилагался счет на 400 евро. Спустя некоторое время компания снова выставила счет, на этот раз за то, что в квартире прорвало канализацию и требуется не только ремонт, но и компенсация соседям. Когда Артем, будучи в командировке, нагрянул в квартиру без предупреждения, он не заметил никаких признаков ремонта, зато обнаружил там неизвестных жильцов. Контракт с компанией он смог разорвать только спустя еще полгода. В коммерческом секторе представить такую ситуацию невозможно: крупная управляющая компания ни за что не станет рисковать именем и репутацией.